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松原房价上涨谁是始作俑者?揭秘5大幕后推手

更新时间:2017-12-05  
  2016年房地产走势升还是降?现在买房到底合适吗?这是许多潜在购房人会考虑的问题。近日数据显示,刚刚过去的2015年,全国的房价同比上涨超7%,而一线城市的房价上涨幅度更是惊人,涨幅三成左右,其中深圳市上涨达到六七成。
  2015年12月份召开的核心经济工作会议,喊话开发商适当降低房价,媒体也颇关注了一阵子。似乎去库存只能寄希望于开发商降低房价这一条路了。
  高房价与高库存并存的怪象。让不少老百姓认为是开发商太黑心,太暴利,所以导致房价过高。实际情况并非如此,2015年前三季度有80家上市房企的平均利润头次降至个位数,只8%左右。
  想要探究中国高房价的内因,首先得从其构成因素分析,新建小区的平均房价,或者一套新房的价格,主要包含了五个因素:地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。
  首先来看地价。
  如果把房子比作面包,那么土地就是面粉,所以面粉贵了,面包自然提价。热点城市的地皇,遭开发商哄抢,出现“面粉贵过面包”也不奇怪。
  房价越高的城市,地价在房价构成中的比重就越高。如过去的2015年北京多块区域地皇的楼面价高达5万左右。假如一两年以后,卖房时以8万左右的价格出售,那么地价就占比六成。相比之下,一个中西部的三四线城市,楼面价假设2000元,而房价为6000元,则地价占房价比重只有三成。
  数据显示,过去十年,地价涨幅大于房价涨幅,导致地价在房价构成中的比重越来越大,当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的较大受益者。
  第2,要看建安成本。
  建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成,两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明,全国房地产开发企业房屋建造价,由2001年的每平米1128元,持续增长至2013年的2643元。
  从商品房销售均价来看,2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元;2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知,房屋造价占房屋售价的比重,全国由2001年的52%降至2013年的42%。
  不同省份和城市,主要是人工成本和住宅档次有别,所以建安成本存在差异,比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房,则还会增加几百至几千元不等,其中一二线城市中高档精装修房,成本可达3000-5000元。
  第三、房地产税费。
  房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个,契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税,其中前五个税种纯属于房地产税种。
  2014年,全国新建商品房销售总金额为7.63万亿,也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。
  不过,实际税收占比没有29%这么高,因为七税当中还包括了二手房交易税,比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房销售为主,打个折扣,则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。
  第四、开发商融资成本。
  房地产是资金密集型产业,而资金也是有成本的,尤其开发商通过借贷融资,产生高额的利息支出。过去很多年,在楼盘开发的过程中,开发商自有资金率为两三成,其余七八成都需要借助于外部融资。
  2014到2015年,随着全国房地产调控放松,开发商融资环境有所改善,在2015年的二三季度,万科、龙湖、恒大等少数公司发行了低于5%的公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高,在房地产开发利润连跌几年的情况下,多数房企纯属给金融机构打工,自己所获收益却微不足道。
  第五、开发商利润
  2015年前三季度,80家上市房企总营业收入4244亿元,净利润343亿元,净利润为8%,头次跌至个位数。
  考虑到营业利润范畴大于净利润,前者没有减去企业所得税(税率为25%),因此10%的营业利润率,相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年,也尚难言到底。
  民企求利,不像国企还肩负一定的社会责任,当利润率降至一定程度后,自然会减少生产量,甚至退出这个行业。
  综上所述,根据数据估算,现阶段全国房价的构成,大概占比为:地价40%左右,建安成本30%左右,税费15%左右,融资成本8%左右,开发商利润占7%左右。由此可见,高房价幕后的五大黑手,土地成本占较大头!
  在很多发达国家,房地产市场已进入成熟平稳阶段,建安成本一般占房价的六七成,地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相比之下,我国的房地产行业仍处在“草莽时代”,地价与税费占比偏高,自然这样跟政策与制度有关。无论如何,我国房价的构成,还有很大的优化空间。制度设计者和行业管理者,应足够重视,并逐步推进相关改革。
  如果你有需求,手里恰好有点余钱,还在犹豫,请看看这七大买房理由。
  一、较低的存款利率,会导致货币缩水
  由于长期保持较低的存款利率,货币贬值找不到其他对冲的方式,那么只有通过购买房产等固定资产来实现保值、增值。
  二、购买房产远比黄金等奢侈品有更多比较优势
  与投资黄金珠宝相比,一则大众购房都能鉴别房产的好坏,而购买奢侈品难以辨别真假优劣;二则房产作为大众消费品,有广泛的使用价值,不仅自身在不断大幅升值,而且还可自住或租赁经营,黄金只是一种奢侈的消费品。尤其在通胀压力下,购房是少有可保值升值的稳妥方式。
  三、房产属于耐久商品
  房产使用寿命在50年以上,折旧率低,买套房子,不仅不掉价,还会更值钱,对于房产人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅,对于住宅这种价值较高的固定资产,人们往往倾向于买涨不买落。
  四、大量外资银行营业性机构增加推动了房价
  自中国加入世贸组织以来,外资银行营业性机构不断进入中国发展业务,此后外资银行凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争,特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说,竞争更为激烈,也给房价的持续上涨提供了基础。
  五、房价走势仍持续升高
  物价在涨,不论金融资产还是实物资产都会涨价。由此可见,房价上涨可以预期,毕竟城市化进程在不断推进,而土地资源也有限。
  六、城乡一体化催生房地产加速前进
  随着城市化进程的脚步不断加快,一方面将有大量的农业人口进程务工,这必将带来买房置业的需求。同时,城市化进程也需要地产投资来迎合城市改造、城市建设。
  七、现在买房更优惠更从容
  2015年各项利好政策频出,相信今年也一定会加大力度刺激楼市,去库存。只要有合适和自己能够承受的房源,不如就购房了吧。

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