松原房价上涨谁是始作俑者？揭秘5大幕后推手

　　2016年房地产走势升还是降？现在买房到底合适吗？这是许多潜在购房人会考虑的问题。近日数据显示，刚刚过去的2015年，全国的房价同比上涨超7%，而一线城市的房价上涨幅度更是惊人，涨幅三成左右，其中深圳市上涨达到六七成。
　　2015年12月份召开的核心经济工作会议，喊话开发商适当降低房价，媒体也颇关注了一阵子。似乎去库存只能寄希望于开发商降低房价这一条路了。
　　高房价与高库存并存的怪象。让不少老百姓认为是开发商太黑心，太暴利，所以导致房价过高。实际情况并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利润头次降至个位数，只8%左右。
　　想要探究中国高房价的内因，首先得从其构成因素分析，新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含了五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。
　　首先来看地价。
　　如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵了，面包自然提价。热点城市的地皇，遭开发商哄抢，出现“面粉贵过面包”也不奇怪。
　　房价越高的城市，地价在房价构成中的比重就越高。如过去的2015年北京多块区域地皇的楼面价高达5万左右。假如一两年以后，卖房时以8万左右的价格出售，那么地价就占比六成。相比之下，一个中西部的三四线城市，楼面价假设2000元，而房价为6000元，则地价占房价比重只有三成。
　　数据显示，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的较大受益者。
　　第2，要看建安成本。
　　建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。
　　从商品房销售均价来看，2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知，房屋造价占房屋售价的比重，全国由2001年的52%降至2013年的42%。
　　不同省份和城市，主要是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高档精装修房，成本可达3000-5000元。
　　第三、房地产税费。
　　房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。
　　2014年，全国新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。
　　不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包括了二手房交易税，比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房销售为主，打个折扣，则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。
　　第四、开发商融资成本。
　　房地产是资金密集型产业，而资金也是有成本的，尤其开发商通过借贷融资，产生高额的利息支出。过去很多年，在楼盘开发的过程中，开发商自有资金率为两三成，其余七八成都需要借助于外部融资。
　　2014到2015年，随着全国房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，在2015年的二三季度，万科、龙湖、恒大等少数公司发行了低于5%的公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高，在房地产开发利润连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获收益却微不足道。
　　第五、开发商利润
　　2015年前三季度，80家上市房企总营业收入4244亿元，净利润343亿元，净利润为8%，头次跌至个位数。
　　考虑到营业利润范畴大于净利润，前者没有减去企业所得税（税率为25%），因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，也尚难言到底。
　　民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。
　　综上所述，根据数据估算，现阶段全国房价的构成，大概占比为：地价40%左右，建安成本30%左右，税费15%左右，融资成本8%左右，开发商利润占7%左右。由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本占较大头！
　　在很多发达国家，房地产市场已进入成熟平稳阶段，建安成本一般占房价的六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相比之下，我国的房地产行业仍处在“草莽时代”，地价与税费占比偏高，自然这样跟政策与制度有关。无论如何，我国房价的构成，还有很大的优化空间。制度设计者和行业管理者，应足够重视，并逐步推进相关改革。
　　如果你有需求，手里恰好有点余钱，还在犹豫，请看看这七大买房理由。
　　一、较低的存款利率，会导致货币缩水
　　由于长期保持较低的存款利率，货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买房产等固定资产来实现保值、增值。
　　二、购买房产远比黄金等奢侈品有更多比较优势
　　与投资黄金珠宝相比，一则大众购房都能鉴别房产的好坏，而购买奢侈品难以辨别真假优劣；二则房产作为大众消费品，有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自住或租赁经营，黄金只是一种奢侈的消费品。尤其在通胀压力下，购房是少有可保值升值的稳妥方式。
　　三、房产属于耐久商品
　　房产使用寿命在50年以上，折旧率低，买套房子，不仅不掉价，还会更值钱，对于房产人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅，对于住宅这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落。
　　四、大量外资银行营业性机构增加推动了房价
　　自中国加入世贸组织以来，外资银行营业性机构不断进入中国发展业务，此后外资银行凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说，竞争更为激烈，也给房价的持续上涨提供了基础。
　　五、房价走势仍持续升高
　　物价在涨，不论金融资产还是实物资产都会涨价。由此可见，房价上涨可以预期，毕竟城市化进程在不断推进，而土地资源也有限。
　　六、城乡一体化催生房地产加速前进
　　随着城市化进程的脚步不断加快，一方面将有大量的农业人口进程务工，这必将带来买房置业的需求。同时，城市化进程也需要地产投资来迎合城市改造、城市建设。
　　七、现在买房更优惠更从容
　　2015年各项利好政策频出，相信今年也一定会加大力度刺激楼市，去库存。只要有合适和自己能够承受的房源，不如就购房了吧。